Contenido (8 secciones)
- Persona física sin empleado: fuera. Su alquiler no es actividad económica en el IRPF, así que Verifactu no se aplica aunque facture con programa.
- Piso turístico con servicios de hostelería: dentro. Es una actividad económica y el propietario tiene su fecha en julio de 2027.
- Sociedad patrimonial: dentro, antes del 1 de enero de 2027, como cualquier contribuyente del Impuesto sobre Sociedades.
Actualizado a 16 de septiembre de 2026. Quien alquila un local oye hablar de Verifactu y piensa: «Yo emito factura con IVA cada mes, así que me toca». No necesariamente. La AEAT ha respondido a esta duda con una regla que sorprende a muchos: lo que decide no es la factura, sino cómo tributa el alquiler en el IRPF.
La clave: ¿su alquiler es una actividad económica en el IRPF?
El Reglamento de Verifactu se aplica a los contribuyentes del IRPF que desarrollan actividades económicas. En el IRPF, alquilar inmuebles solo es actividad económica si se tiene al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. Sin ese empleado, el alquiler es rendimiento del capital inmobiliario y queda fuera de Verifactu.
El criterio sale de dos normas. El artículo 3.1 del Real Decreto 1007/2023 incluye a los contribuyentes del IRPF que desarrollan actividades económicas. Y el artículo 27.2 de la Ley del IRPF dice que el arrendamiento de inmuebles solo se considera actividad económica cuando para su gestión se utiliza, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa. La AEAT une las dos piezas en su FAQ de ámbitos de aplicación.
Propietario persona física sin empleado: fuera
La persona física que alquila un local o una vivienda sin un empleado a jornada completa no está obligada por Verifactu, aunque emita las facturas con un programa informático. La AEAT lo confirma en sus preguntas frecuentes. Sigue teniendo sus obligaciones de IVA y de IRPF, que no cambian con Verifactu.
Esto cubre al grueso de los arrendadores: el jubilado que alquila un local heredado, la familia que alquila un piso o el profesional que tiene una plaza de garaje alquilada. Pueden seguir usando su hoja de cálculo, su programa o su talonario. Lo que no cambia son las obligaciones de siempre, que resumo en la tabla siguiente.
| Tipo de alquiler | Factura | IVA | Retención del inquilino |
|---|---|---|---|
| Local u oficina a una empresa o autónomo | Sí, obligatoria | Sujeto y no exento (21 %) | 19 % a cuenta del IRPF, que ingresa el inquilino (modelos 115 y 180), salvo excepciones |
| Local a un particular sin actividad | Sí, obligatoria | Sujeto y no exento (21 %) | No hay retención |
| Vivienda a un particular | Con carácter general, no obligatoria (arrendamiento exento) | Exento | No hay retención |
El tipo de retención del 19 % para los arrendamientos de inmuebles urbanos está en el artículo 101.8 de la Ley del IRPF, y en el artículo 100 de su Reglamento, que recoge las excepciones en el artículo 75.3.g). La exención de la obligación de facturar el alquiler de vivienda sale del artículo 3.1.a del Reglamento de facturación, salvo que el destinatario sea un empresario, una persona jurídica o lo exija (art. 2.2). Si tiene dudas sobre su caso concreto, consulte a su asesor.
Autónomo que además alquila un inmueble
Si usted es autónomo con una actividad económica y además alquila un local sin tener un empleado para ello, Verifactu se aplica a las facturas de su actividad, pero no a las del alquiler. La AEAT separa las dos rentas: la actividad profesional o empresarial está dentro y el arrendamiento, fuera.
Un ejemplo ficticio: una fisioterapeuta factura sus sesiones con un programa y, además, alquila un bajo que heredó. Su programa de sesiones debe estar adaptado antes del 1 de julio de 2027. Las facturas del alquiler del bajo no están sometidas a Verifactu, aunque las emita con el mismo programa.
Alquiler turístico con servicios: dentro
El alquiler turístico en el que se prestan servicios propios de la hostelería, como limpieza periódica, cambio de ropa o recepción, es una actividad económica, y el propietario entra en Verifactu si factura con un programa. Su fecha, como persona física, es antes del 1 de julio de 2027. Si es una sociedad, antes del 1 de enero.
La AEAT lo recoge así en su FAQ de ámbitos. Cuando el alquiler turístico se limita a ceder la vivienda, sin servicios de hostelería y sin empleado, la lógica es la del arrendador particular: no es actividad económica y quedaría fuera. Es una deducción directa de la regla anterior, no una frase literal de la AEAT, así que conviene revisarla con su asesor si su caso está en la frontera.
Un matiz para quien usa plataformas: la factura que la plataforma le emite a usted por su comisión es una factura recibida. Verifactu solo se aplica a las facturas que usted expide.
Sociedad patrimonial: dentro, en enero de 2027
Una sociedad patrimonial que alquila inmuebles está dentro de Verifactu aunque no tenga empleados, porque el Reglamento incluye a todos los contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades. Su fecha límite es antes del 1 de enero de 2027, seis meses antes que la de las personas físicas.
Aquí el criterio del empleado no importa: el artículo 3.1.a del Reglamento habla de contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades, sin más. La fecha la fija el Real Decreto-ley 15/2025. Si su sociedad emite las facturas del alquiler con un programa, compruebe ahora que el fabricante tiene la declaración responsable. Si las emite a mano, puede seguir haciéndolo, sin mezclar.
Recibos, facturas y la aplicación gratuita de la AEAT
Si su alquiler entra en Verifactu, puede usar un programa adaptado, la aplicación gratuita de la AEAT o facturar a mano. La aplicación solo emite facturas completas con el destinatario identificado, así que necesita los datos del inquilino, y no admite varios destinatarios en una misma factura.
Según la guía de uso de la aplicación (v1.0, octubre de 2025), se accede con certificado electrónico, DNIe o Cl@ve Móvil, permite guardar clientes y productos y genera la factura en PDF con su QR. No exporta los registros para continuar en otro programa. Para un arrendador con pocas facturas mensuales, suele ser suficiente. Tiene más detalle en la guía de la aplicación gratuita.
Si su alquiler está fuera de Verifactu, el «recibo» de siempre sigue sirviendo para la vivienda, y la factura con IVA y retención, para el local. Verifactu no añade nada.
Tabla de decisión
Pregúntese dos cosas: quién alquila (persona física, comunidad o sociedad) y si hay una actividad económica (empleado a jornada completa o servicios de hostelería). Con esas dos respuestas sabe si Verifactu le afecta y cuál es su fecha límite. La tabla recoge los casos más habituales.
| Situación | ¿Verifactu? | Fecha límite |
|---|---|---|
| Persona física, local o vivienda, sin empleado | No, aunque facture con programa | — |
| Persona física con empleado a jornada completa para el alquiler | Sí, si factura con programa | Antes del 1-7-2027 |
| Autónomo con actividad que además alquila sin empleado | Solo su actividad; el alquiler no | Antes del 1-7-2027 (actividad) |
| Alquiler turístico con servicios de hostelería | Sí, si factura con programa | Antes del 1-7-2027 (persona física) |
| Alquiler turístico sin servicios ni empleado (inferencia) | Probablemente no | — |
| Sociedad patrimonial o cualquier SL que alquila | Sí, si factura con programa | Antes del 1-1-2027 |
| Comunidad de bienes con actividad económica | Sí, si factura con programa | Antes del 1-7-2027 |
| Domicilio fiscal en el País Vasco o Navarra | No; rige su normativa foral | — |
Si quiere comprobarlo con unas preguntas, use el test «¿Me afecta Verifactu?». El resto de fechas está en la guía de plazos de 2027, y la visión general para autónomos, en Verifactu para autónomos.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que usar Verifactu si alquilo un local comercial?
Si es persona física y no tiene un empleado a jornada completa para gestionar el alquiler, no. La AEAT considera que no desarrolla una actividad económica en el IRPF y el Reglamento no se aplica, aunque emita las facturas con programa. Si el local es de una sociedad, sí, antes del 1 de enero de 2027.
¿Y si alquilo una vivienda?
Tampoco, si es persona física sin empleado. Además, el alquiler de vivienda está exento de IVA y, con carácter general, no obliga a expedir factura, salvo que el inquilino sea un empresario, una persona jurídica o la exija.
¿Los pisos turísticos tienen que cumplir Verifactu?
Sí, cuando se prestan servicios propios de la hostelería, porque es una actividad económica. El propietario persona física tiene hasta el 1 de julio de 2027; una sociedad, hasta el 1 de enero de 2027.
¿Mi sociedad patrimonial está obligada a Verifactu?
Sí. El Reglamento incluye a todos los contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades, tengan o no empleados. Su fecha límite es antes del 1 de enero de 2027, si emite las facturas con un sistema informático.
¿Cambia algo en la retención del alquiler del local?
No. Verifactu no modifica la retención del 19 % que practica el inquilino empresario o profesional, ni los modelos 115 y 180. Son obligaciones del IRPF independientes.
¿Puedo usar la aplicación gratuita de la AEAT para facturar el alquiler?
Sí. Emite facturas completas con QR, pero exige identificar al inquilino y no admite varios destinatarios en la misma factura. Funciona siempre en modalidad VERI*FACTU.
Fuentes y normativa (7)
- AEAT. FAQ: ámbitos de aplicación (arrendadores, alquiler turístico, sociedad patrimonial)
- Ley 35/2006 del IRPF (arts. 27.2 y 101.8), texto consolidado
- Real Decreto 439/2007, Reglamento del IRPF (arts. 75.3.g y 100)
- Real Decreto 1619/2012, Reglamento de facturación (arts. 2 y 3)
- Real Decreto 1007/2023 (art. 3), texto consolidado
- Real Decreto-ley 15/2025, de 2 de diciembre (fechas vigentes)
- AEAT. Guía de la aplicación gratuita de facturación (v1.0, 10-10-2025)
Revisado el por Gerardo Gutiérrez Palenzuela. Si cambia la norma o una fuente oficial, se actualiza el texto y la fecha de revisión.